山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳

關于印發(fā)《山東省高品質住宅開發(fā)建設指導意見》的通知

各市住房城鄉(xiāng)建設局：

為加快推進全省高品質住宅開發(fā)建設，推動“住有所居”向“住有宜居”邁進，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，省住房城鄉(xiāng)建設廳組織有關專家研究制定了《山東省高品質住宅開發(fā)建設指導意見》，現(xiàn)予印發(fā)實施。請各市住房城鄉(xiāng)建設局指導規(guī)劃設計、開發(fā)建設、裝飾裝修、物業(yè)服務及其他相關企業(yè)機構參照執(zhí)行。

山東省高品質住宅開發(fā)建設指導意見

推進高品質住宅開發(fā)建設，是引領房地產平穩(wěn)健康發(fā)展、加快行業(yè)轉型升級的基礎性工作，是滿足人民群眾對美好居住生活新期待的具體舉措。為加快推進全省高品質住宅開發(fā)建設，現(xiàn)提出以下指導意見。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，認真貫徹黨的二十大精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持在發(fā)展中保障和改善民生，不斷實現(xiàn)人民對美好生活的向往。堅持“走在前、開新局”，推動精品建造和精細管理，打造齊魯建造升級版，落實綠色健康、智慧科技、全齡友好等發(fā)展理念、建設標準，大力提高住房品質。推動住宅開發(fā)建設從“規(guī)模型”向“品質型”、從“有沒有”向“好不好”轉變，助力房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，建設好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)。

（二）基本內涵。高品質住宅應符合高質量發(fā)展要求，具備質量優(yōu)良、安全耐久，功能優(yōu)化、健康舒適，環(huán)境優(yōu)美、便利宜居，設施完善、技術先進，低碳綠色、節(jié)能環(huán)保，服務精細、鄰里和諧的品質，體現(xiàn)人文美學價值、引領美好居住生活發(fā)展方向，是廣大群眾普遍認可的“好房子”。

（三）實施路徑。高品質住宅開發(fā)建設應圍繞“質量、功能、低碳、服務”四個重點，從政策標準、規(guī)劃設計、施工建造、查驗交付、物業(yè)運維等環(huán)節(jié)入手，以解決質量常見問題、提升居住體驗為基礎，集成綠色建筑、超低能耗建筑標準、裝配式技術、低碳技術、健康住宅、智慧物業(yè)等先進設計理念，構建住宅交付驗收、質量保修保險、物業(yè)管理服務等新制度、新機制，應用新技術、新材料、新模式等，推進住宅全生命周期管理、全要素質量提升、多功能應用實踐，建設“好房子”，營造美好居住生活。

二、重點任務

（一）嚴控質量常見問題。樹立質量至上、精益建造的建設理念，提升住宅建設全壽命周期的品質意識，加強滲漏、裂縫、空鼓、管線不通、配電箱跳閘、散熱器和地溫盤管不通不熱、地漏和煙道返味串味以及分集水器根部漏水、噪聲干擾等質量常見問題防治。按照住宅工程設計標準和質量常見問題防控技術標準要求，編制質量常見問題防治專篇。對易發(fā)常見問題主要防控措施的關鍵工序、關鍵部位的隱蔽工程，實行“舉牌驗收”并留存影像資料。逐戶、逐間進行帶水、帶電、帶負荷驗收，涉水房間進行防水層、面層兩次蓄水試驗，單體工程應抽取15%以上數(shù)量的外窗進行壓力淋水試驗。

（二）優(yōu)化居住功能。堅持“以人為本”，住宅設計應以現(xiàn)代家庭居住行為方式為依據(jù)，綜合考慮室內環(huán)境、數(shù)字家庭、適老化等因素，深挖住宅建筑文化特質，體現(xiàn)地域特點和時代特征。居住空間應適應家庭人口結構和生活方式的變化，具備住、讀、廳、廚、浴等基本居住功能，空間尺度適度加大，住宅層高應不小于3.00m，滿足住宅的休憩、娛樂、辦公等混合功能使用，合理設置健身、交流、消毒等多功能空間，推廣增設玄關處消殺功能等創(chuàng)新做法。配備非接觸式門禁系統(tǒng)、帶除霾和熱量回收功能的新風系統(tǒng)、全屋水凈化系統(tǒng)等提升居住體驗的設施設備。優(yōu)化入戶動線，宜設置地上地下雙大堂，鼓勵室內空間拓展，設置首層架空層或戶外挑高大平臺等開放交流空間。建立設計回訪制度，提高設計質量和服務水平。開發(fā)、施工企業(yè)不得要求設計企業(yè)違反國家和省有關住宅和住宅小區(qū)建設標準、技術規(guī)范，隨意修改或變更設計文件。

（三）提升居住環(huán)境。以市民需求為導向，落實完整社區(qū)和五分鐘生活圈要求，充分利用社區(qū)綜合配套資源，合理布局教育、養(yǎng)老、公共服務、商業(yè)等配套設施，足量科學配置垃圾分類收集點。小區(qū)內宜設置老人兒童活動場地、健身步道、社區(qū)食堂、會客廳、日間照料中心等活動場所和服務設施。車位配建標準不低于1:1.2，車位面積不小于2.5×5.3m，100%預留電動車充電基礎設施安裝條件。適度提高小區(qū)綠地率，鼓勵采用屋頂、外墻、結構外平臺等立體綠化方式。

（四）發(fā)展裝配式住宅。鼓勵高品質住宅采用裝配式建造方式，實現(xiàn)標準化設計、工廠化生產、裝配化施工、一體化裝修。應用集成廚房、集成衛(wèi)生間、集成吊頂、架空樓面、模塊化隔墻、管線分離等成熟適用的裝配式裝修技術。圍繞住房品質與性能提升，加快裝配式部品關鍵技術研究，研發(fā)推廣實現(xiàn)大空間和易改造升級的集成技術。

（五）推廣低碳技術。堅持綠色發(fā)展的理念，高品質住宅應按照二星級及以上綠色建筑標準建設，合理提高室內外聲、光、熱等指標要求，注重采用自然采光、通風、節(jié)能、節(jié)水等適宜配套技術產品，廣泛使用健康、環(huán)保、綠色的新型建材。使用5種及以上綠色建材認證的材料和部品，且應用比例不應低于50%。推廣可再生能源利用、裝配化裝修、建筑垃圾循環(huán)再生等技術應用。鼓勵在高品質住宅項目中率先執(zhí)行超低能耗建筑標準。

（六）推行精裝修交付。鼓勵高品質住宅精裝修交付，提倡個性化、定制化、集成化裝修，探索“大規(guī)模定制化家裝”精裝交付模式，實現(xiàn)按需研發(fā)、按需組項、菜單購買，避免千房一面并減少資源浪費。采用精裝修交付的商品住房，裝修費用在商品房買賣合同中予以明確，計入購房貸款基數(shù)，不計入繳納公共部位維修資金基數(shù)。

（七）建設智慧住宅?；谖锫?lián)網、大數(shù)據(jù)、人工智能等新一代信息技術，依托智慧城市技術支撐，引入“規(guī)劃+設計+施工+運維”全生命周期思維，實現(xiàn)室內設備智能控制。完善住區(qū)信息基礎設施建設，打造住區(qū)綜合信息服務平臺，構建“平臺+產品+場景”的服務模式，提升便民利民服務和管理水平，建設安全、舒適、綠色、便捷的高品質智慧住宅。

（八）應用BIM技術。高品質住宅在設計、施工、運維階段應使用建筑信息模型(BIM)技術。開發(fā)企業(yè)應組織做好全過程模型使用和交付，交付成果包含隱蔽工程建設數(shù)據(jù)信息的可視化模型文件。推廣BIM版商品住宅使用說明書，向住宅買受人提供數(shù)字化房屋竣工圖紙。以開發(fā)企業(yè)為主導，將物業(yè)運維提前納入BIM應用管理組織架構，以運維的實際業(yè)務和管理需求為出發(fā)點，應用BIM數(shù)據(jù)進行實時檢查與維護。

（九）嚴格驗收流程。高品質住宅應充分利用數(shù)字化平臺實現(xiàn)開發(fā)項目全生命周期管理，實時更新工程狀態(tài)，及時實施問題預警、協(xié)同處置發(fā)生問題。開發(fā)企業(yè)應按照《房地產開發(fā)項目住房城鄉(xiāng)建設領域建設條件意見書》中關于高品質住宅建設的要求進行規(guī)劃、設計、施工、驗收，并作為聯(lián)合驗收依據(jù)。注重精細化施工，實施工地開放日制度，嚴格落實“先驗房后收房”制度，進行全流程風險管控，保證業(yè)主購房信息知情權和施工質量監(jiān)督權。

（十）建立質量保修保險制度。高品質住宅中有防水要求的屋面、衛(wèi)生間、房間、外墻面、儲藏室、車庫的防滲漏質量保修期限應不低于省現(xiàn)行低質量保修期限相關要求。建立房屋交付回訪制度，在質量保修期臨期半年內，對有防水要求的房間和易滲漏部位進行回訪普查，保修期限內經維修合格的部位，由開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)和產權人分別重新約定保修期限，對出現(xiàn)的質量問題進行快速閉環(huán)處置。推行房屋定期體檢和房屋質量保險制度，以市場化手段進一步完善工程質量安全監(jiān)管機制。積極開展建立房屋養(yǎng)老金制度試點工作，更好解決既有房屋維修資金來源問題。

（十一）創(chuàng)新物業(yè)服務。探索制定與高品質住宅相適應的物業(yè)服務標準，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價機制，推動實現(xiàn)質價相符、優(yōu)質優(yōu)價。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)新“物聯(lián)網+維?！狈漳Ｊ剑cBIM運維相結合，實現(xiàn)多維度一體化物業(yè)服務體系，提高服務效率、降低服務成本。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)拓展服務內容，積極參與醫(yī)養(yǎng)結合、居家養(yǎng)老、家政服務、住宅托管等居民服務業(yè)態(tài)，為高品質住宅室內設施設備提供專業(yè)維修養(yǎng)護服務。厘清物業(yè)和全體業(yè)主的權責關系，創(chuàng)造和諧鄰里環(huán)境。

（十二）加強科技研發(fā)。積極探索住宅未來發(fā)展趨勢，重點研究住宅室內可變性、功能混合性，滿足各類家庭不同時期對居住空間的彈性需求。鼓勵科研院所、行業(yè)協(xié)會、開發(fā)企業(yè)組建高品質住宅研究實驗室或研究生產基地，探索研究高品質住宅建筑使用技術，編制標準化技術圖集。加強生態(tài)住區(qū)相關技術和產品的研發(fā)，找尋未來人、技術、自然共生的方式。注重科技產品的迭代升級，鼓勵AI(人工智能)、機器人技術在居住建筑中的應用。研究高品質住宅設施設備的更新?lián)Q代路徑，構建既有居住建筑改造的技術和產品集成平臺，探索解決存量住宅整體提升品質系統(tǒng)問題的方案。

三、保障措施

（一）加強組織領導協(xié)調。成立由住房城鄉(xiāng)建設主管部門牽頭，自然資源、財稅、金融等部門共同參與的新建住宅品質提升聯(lián)席工作機制和專班，因地制宜編制新建住宅品質提升發(fā)展規(guī)劃，制定工作方案。市、縣（市、區(qū))兩級住房城鄉(xiāng)建設和自然資源部門應根據(jù)高品質住宅開發(fā)建設要求適時開展專項指導督查，實現(xiàn)項目建設運營全周期綜合管理。

（二）加強政策激勵引導。一是將高品質住宅項目納入綠色金融支持范圍，鼓勵銀行等金融機構對符合條件的企業(yè)、項目通過開辟綠色通道、加大信貸支持力度、降低信貸融資成本等方式給予支持。對使用住房公積金貸款購買高品質住宅的，貸款額度可按一定比例上浮。二是優(yōu)先將相關技術納入住房和城鄉(xiāng)建設領域推廣應用技術公告和科技成果推廣目錄，促進轉化應用。三是經城市住房城鄉(xiāng)建設主管部門認定的高品質住宅項目，可適當放寬銷售備案價格上限，對應的開發(fā)企業(yè)，在參與政府投資項目招投標和信用評價中可享受適度的優(yōu)惠政策，在評定相關勘察設計、工程質量有關獎項時予以優(yōu)先考慮。四是提倡開發(fā)建設單位提高新建住宅小區(qū)公共配套服務設施配建比例。在不違反國土空間詳細規(guī)劃強制性規(guī)定的前提下，各市縣可依據(jù)各地實際，對利用建筑架空層、地下空間、室外平臺等增加設置公共服務配套設施的，出臺容積率計算等方面的鼓勵政策。

（三）加快推動示范引領。支持綠色建筑、全裝修住宅以及智能建造等技術研發(fā)和成果轉化應用，開展高品質住宅建設試點，通過試點示范市、示范縣、示范項目建設，打造一批精品住宅項目，形成一批技術研發(fā)和開發(fā)建設龍頭企業(yè)，充分發(fā)揮示范引領作用，帶動全面發(fā)展和整體提升。要發(fā)揮好廣廈獎、泰山杯（房地產方向）、詹天佑獎等獎項對高品質住宅建設的帶動作用，鼓勵和支持高品質住宅項目積極申報并優(yōu)先推薦。

（四）加大宣傳引導力度。積極組織開展專題研討與公益培訓，加強新技術、新材料、新模式的推廣力度，提升全行業(yè)住宅品質意識、創(chuàng)新能力。通過業(yè)內企業(yè)交流、案例評選、試點項目推介等形式，引導房地產開發(fā)企業(yè)積極參與高品質住宅項目開發(fā)建設。準確把握高品質住宅的內涵，注意輿論導向，不能將高品質住宅簡單理解為高端豪宅。引導公眾參與住宅品質提升工作，提高全社會認知度、關注度，營造良好氛圍。

附件

高品質住宅開發(fā)建設實施標準

高品質住宅項目應符合但不限于以下標準：

1.綠色建筑：應符合山東省《綠色建筑評價標準》（DB37/T5097-2021）。

2.建筑節(jié)能：應符合山東省《居住建筑節(jié)能設計標準》（DB37/T5026-2022）。

3.BIM技術：應符合《建筑信息模型設計交付標準》（GB/T51301-2018）、《建筑信息模型施工應用標準》（GB/T51235-2017）、《民用建筑信息模型設計應用標準》（DB37/T5221-2022）。

4.住宅工程質量常見問題：應滿足《住宅工程質量常見問題防控技術標準》（DB37/T5157-2020）、《住宅工程質量常見問題防控措施》（L20J905）。

5.超低能耗及近零能耗建筑（參考項）：《被動式超低能耗居住建筑節(jié)能設計標準》（DB37/T5074-2016）、《近零能耗建筑技術標準》（GB/T51350-2019）。

6.住宅性能評定（參考項）：《住宅性能評定標準》（GB/T50362-2022）。

7.健康建筑（參考項）：《山東省健康住宅開發(fā)建設技術導則》（JD14-055-2020）。

8.智慧住區(qū)（參考項）：《智慧住區(qū)評價標準》（DB37/T 5240-2022）。

（責任編輯：何雯麗）